Imagina . Desarrollo Urbano

En los últimos días hemos estado hablando con gentes del sector, promotores, notarios, arquitectos, inmobiliarias,….  sobre la crisis que planea en el sector.

Que estamos en un periodo de recesión/desaceleración estamos todos de acuerdo, en lo que no nos ponemos de acuerdo es en dos puntos claves; hasta donde va a llegar, y lo que es más importante si es realmente una crisis provocada por condicionantes macro económicos o por expectativas.

Muchos de los consultados opinan que se está generando unas expectativas en el mercado de una bajada muy importante en el precio de los pisos, que en muchos casos es irreal. Para que se produzca el estallido de la supuesta burbuja inmobiliaria la oferta no podría ser absorbida por la demanda, sin embargo pongamos el ejemplo de  Mayoral, una promotora granadina sobre la que planea la suspensión de pagos.

Pues bien, al día siguiente de salir la noticia (granadahoy.com) hubo una afluencia muy importante de gente informándose por si habían bajado los precios de las viviendas. Nuestras oficinas están a la espalda del Edificio Zaida y lo pudimos comprobar in situ. 

La demanda estamos convencidos que existe (desde luego el “todo se vende” se ha acabado), pero sin embargo esta está esperando a que se produzca esa bajada significativa de la vivienda para comprar.

Esta retención de ventas está provocando que muchas empresas empiecen a sufrir financieramente; mucho suelo apalancado, promociones sin poder ponerse en marcha y cash-flow negativos.  Por tanto la opinión mayoritaria es que podemos entrar en una grave crisis, más provocada por expectativas que por las condiciones macroeconómicas. 
 

Estuvimos ayer visitando el salón inmobiliario de Málaga (Simed 2007) y lo primero que pudimos observar es que este año se ha notado una disminución tanto en empresas expositoras como en número de visitantes.

La mayoría de los proyectos expuestos eran de años anteriores y de lo poco que había nuevo, nada a destacar. Por lo demás como el resto de ferias; ofertas para compras de viviendas realizadas en la feria, comerciales que muestran carencias a la hora de vender el producto, cantidades ingentes merchandising que van directamente al cubo de la basura, ……

Si tuviéramos que resaltar algo; en lo positivo, la profesionalidad y trato que nos dieron en Metrovacesa. Muy bien tanto en conocimiento y exposición de los proyectos como en la atención que recibimos. Chapó.

En lo negativo, la sorpresa que no llevamos cuando nos informaron en una promotora que para fomentar las ventas sorteaban una casa entre los compradores del proyecto….., pero que sólo entre aquellos que comprasen sus viviendas a partir de ahora. Los que compraron sus vivienda al comienzo del proyecto no entran en el sorteo…….. bonita manera de “cabrear” gratis al cliente.

He leído en los dos últimos días numerosos artículos sobre  la situación de la promotora Llanera. Lo que más me llama la atención es que en casi todos se pueden leer, “era un secreto a voces..”, “ hace tiempo que veníamos diciendo que …”,  incluso en uno de ellos se comenta que “ es una noticia que llevo un par de años esperando”.

No vamos a ser nosotros, es muy fácil hacer de guru a “toro pasado”, quien cuestione la estrategia seguida por su consejero delegado Fernando Gallego. Lo que si nos sorprende es ver como hasta hace tres meses todo el mundo quería hacerse una foto con él, hacer negocios con él, estar en su consejo de administración y ahora……

Sólo dos reflexiones: lo aficionados que somos en España a eso de …”yo ya lo dije” y si debería de haber un plazo de caducidad para las predicciones que hacen los expertos en economía.

Ayer comentábamos como se estaba usando la política de la vivienda de una forma electoralista y demagógica.

Pues bien, esta mañana hemos podido leer en el diariodesevilla.com que el ayuntamiento de Sevilla va a penalizar con una subida del 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los pisos que una inspección municipal compruebe que están vacíos.

En su comparecencia el concejal de Hacienda del ayuntamiento, informó que la propuesta pretende un doble objetivo “favorecer el mercado del alquiler” y luchar “contra la especulación de la vivienda, de forma que “no sea un negocio, sino un derecho fundamental”.

Lo que el concejal no comentó en su comparecencia es que en la gran mayoría de los casos esas viviendas están vacías, y no alquiladas, por la inseguridad jurídica de los arrendadores. Parece poco probable que una persona vaya a poner en alquiler una vivienda por que le suban 70 o 150 euros al año un impuesto.

Además lo que tampoco explicó cual es el coste de ese nuevo cuerpo de funcionarios dedicados a la inspección de los pisos vacíos.

Desde muchas empresas del sector, donde nos incluimos, vemos con preocupación la deriva que está tomando la política de vivienda del actual gobierno. Las últimas declaraciones de la ministra Dña Camen Chacón en las que anunciaba que, “no es alarmante la subida del precio de las hipotecas” o en las que apoyaba las nuevas medidas de la Junta de Andalucía en donde supuestamente se va a garantizar una vivienda a quienes percibieran menos de 3.100 euros al mes.

Consideramos acertado la creación en su día del ministerio de la vivienda, pero también hay que ser conscientes de las limitaciones, fundamentalmente competenciales, que este tiene.

No obstante, las dos principales medidas que se han adaptado en la legislatura, la nueva Ley del Suelo y el CTE han sido fuertemente criticadas por todos los agentes del sector. A esto hay que añadirles las “soluciones habitacionales” o las zapatillas «Kelyfinder»….

Estamos de acuerdo con lo que comenta Gerardo Roger hoy en el confidencial.com que “resolver el problema de la vivienda es, cuando no muy difícil, imposible ….. pero lo que no es de recibo es que se utilice para la demagogia y como simple reclamo electoralista.

Seguro que muchos de ustedes ya han leído la noticia de la venta de una isla en Lanzarote por parte de sus propietarios. Pues según publica Su Vivienda, el ministerio de medio ambiente ha iniciando un expediente de expropiación forzosa para hacerse con la propiedad. El motivo es que la finca está dentro de un parque natural y tiene además una gran riqueza de fauna y flora.

Ahora bien si hacemos caso al artículo 22 de la nueva ley del suelo “el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.” …. para el caso de “Montaña Clara” la valoración para su expropiación será muy baja.

Sin embargo, si el motivo para quitarle la propiedad a su legítimo dueño es que es tiene un alto “valor” ecológico,¿no puede ser este cuantificado?

En relación con nuestro post del paso mes de junio en el que comentábamos que sólo el 3% de las viviendas que se entregaban en España se hacían en la fecha estipulada, nos hacemos eco de un informe que ha realizado Acerta donde se pone de manifiesto que el 95% de las viviendas que se entregan tienen diez o más desperfectos en el momento de la entrega de llaves.

Lo más sorprendente quizás es que casi el 10% de las viviendas con deficiencias son defectos que afectan a la habitabilidad de la misma, por lo que el comprador no puede irse a vivir a su nueva vivienda.

Os dejamos el link: Estudio Acerta Postventa

Según una denuncia realizada por Ecologistas en Acción, el presidente de Coca Cola España está realizando una obra sin autorización en un espacio natural protegido.

Sin entrar en el fondo del asunto, ya que sólo conocemos los datos por unas de las partes, el comentario que abajo reproducimos nos permite hacer dos reflexiones; por un lado si es “lícita” la intencionalidad con que Ecologistas en Acción asocia a Coca Cola con su directivo acusado de irregularidad, y por otro lado como debería la empresa gestionar la crisis.

“Ecologistas en Acción se sorprende de que una compañía como Coca-Cola que recientemente lanzó una gran campaña, asociando su imagen a proyectos de mejora del medio ambiente, pueda tener como presidente en España y Portugal a una persona que desprecia la legalidad ambiental urbanística y patrimonial y promueve proyectos con un impacto crítico sobre el medio ambiente.”